行业公认的是，商办物业作为单价较高的业态，拥有盈利能力强、成长性高、可延展性广等特点，是一条优质赛道。

但近年来，随着我国经济转入高质量发展阶段，市场化程度不断提高，商办进入了精细化运营的存量时代，市场对写字楼多样化需求越来越强烈，对商办运营者管理能力要求越来越高。如今，经历三年疫情霜打的商办市场，在复苏中同时迎来了诸多挑战。

未来商办市场如何走？金地集团北京公司副总经理孙鹏，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明，正大侨商房地产开发有限公司写字楼部总经理贾丹，中海北京新城写字楼事业部总监段建乐，华瀚地产北京分公司营销总监赵婷， COMIN 中国碳中和专家、商 道纵横零碳倡议项目首席顾问曹原 在围绕《抓住确定性——楼宇 经济的大周期和小趋势》话题时，向行业输出了非常具有参考价值的见解。

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孙鹏：短期反弹不易，产品力塑造长期竞争力

商办市场发展跟整个宏观经济趋势有着非常强的关联。比如疫情三年，经济下行，北京整个商办市场空置率创下了近十年新高。近期统计的2023年一季度商办市场数据显示，北京商办空置率依然处于上升状态。由此来看，短期内反弹仍比较难以实现。但长期来看，随着经济复苏、政府导向、重要产业支持，企业摆脱亏损进入盈利状态，整个商办市场也将逐渐复苏。

金地集团北京公司副总经理孙鹏

但不管是做产业园还是写字楼，都是从一块净地上一层一层建起来，并且短时间内不可能被重建，所以商办产品一定要具备自身生命力，符合经济发展，符合企业需求发展，楼宇经济最大的确定性就是做好产品本身。

陆明：结构性的温和复苏可期，重点关注4大行业

2023年，要看市场走势，我们总结出四点。

第一看疫情还有没有影响。现在来看，疫情对经济的影响基本消失；第二看企业的扩租意愿。随着经济的恢复，相信企业的需求会逐步释放出来；第三看企业是否依然保持降本增效的策略。如果企业继续保持降本增效的策略，企业的承租能力是有待考量的。第四看退租现象。北京市场退租情况在今年是否会有所缓解，主要还是看互联网科技行业。

从以上四个方面，我们判断今年北京市场，应该会是一个结构性温和的复苏状态。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明

商办市场的需求在哪里？什么样地企业可能成为承接不断增长的退出面积？我们从近两年北京1300例投融资事件中总结出可能成为未来商办市场需求增长极的几个行业。

我们发现，整个互联网占北京市场私募投资一级市场44%-45%左右，说明现阶段仍有大量资金进入到互联网行业。其中，基于互联网软件与服务的投融资77%集中于B端行业。有趣的是，这类型的企业基本经历了五到十年成长期，如今依然能够拿到投资，说明壁垒非常高；另外一个集中在互联网硬件技术与设备领域的投资，90%以上在集成电路行业，这是由国产替代化大趋势的必然导致的市场结果；除了以上两个互联网领域，北京市场第二大领域则是生物医药。根据工业部相关数据，目前北京市场产业园空置率在17%，但生物医药专业类产业园的空置率基本控制在9.9%，表现非常好；再一个就是现在非常火的新能源企业、制造类企业。

未来以上企业随着不断成长、壮大，会有源源不断的新增需求，这一点非常值得大家关注。

贾丹：以两个“满足”为中心，打造商办大平台

我们认为，如何打造产品的独特性、唯一性和不可复制性非常重要。在打造不同标杆项目的过程中，每一个项目都有其定位，发挥定位作用的最大化非常关键。

正大侨商房地产开发有限公司写字楼部总经理 贾丹

例如，我们在CBD区域有一个30多万方的写字楼项目，本身是集办公、商业、宴会为一体的复合空间，如何能够在办公楼内形成产业集聚，我们打造了大健康平台和大未来平台。其中，在大未来平台当中，主打了金融体系平台，以希望政府能够引入更多的中东主权基金；在打造客户平台的过程中也是遵循两个理念“满足企业需求，满足员工需求”。在满足企业需求中，我们总结了三点，一是企业能不能找到钱，二是企业能不能找到人，三是企业能不能找到业务。

段建乐：创新，首先要考虑的是满足客户需求

关于楼宇创新，我们更关注两个方面：一是解决客户的需求，二是发挥自身产品的特色。

中海北京新城写字楼事业部总监 段建乐

我们谈到创新，首先考虑客户的需求，而不是我们自己的主观意愿。二是解决客户需求的同时，如何发挥产品，项目自身的特色非常重要。比如我们石景山的一个三千平米企业独栋项目，专门针对有独立需求的企业，所以考虑到了展示需求、品牌形象宣传需求、办公需求，尤其在地下做了一个下沉庭院，满足员工的活动空间和食堂的采光条件。再比如我们在北京市西城区菜市口地铁站有一个地铁上盖项目，该项目原为康有为故居，地段和特色都非常稀缺，就不能做成传统的写字楼项目，做成四合院特色运营商业来配合写字楼，便显得非常具有特色。

赵婷：商办市场的三大变化和企业选址的三大特点

从我们自身体会来讲，2022年商办市场发生了三个明显的变化。

第一个变化是投资客户退去了，大部分交易发生在自用客户间。

第二个变化是头部客户受政策导向搬迁的比较多，给原有写字楼市场带来了更大压力。

第三个变化是，甲级写字楼市场的退租率远远低于乙级写字楼市场，说明了优质产品的抗风险能力更强。

华瀚地产北京分公司营销总监 赵婷（左三）

我们还发现，企业选址，特别是总部级别企业在选址上呈现出了三个特 点：

一是更看重所在片区，即能不能通过一个写字楼产品为企业扩展一些软性服务，比如政策、税收、上下游等等。

二是对写字楼运营层面提出了更高要求，比如特色、办公环境、针对加班等的定制化服务、整个楼宇上是否有自己的文化特色等。

三是服务是否成体系，比如说健康需求、社交需求、情绪疏导、健身、员工服务等等。在如今竞争加剧的情况下，在运营服务上，如何做出特色，将是未来的一个竞争增长点。

曹原：零碳为商办运营带来新活力

过去两年我们发现，非传统的一些行业，包括像能源、新技术设备制造员工数量出现了逆势增长，给商办市场去化带来了更多机遇。

COMIN中国碳中和专家、商道纵横零碳倡议项目首席顾问 曹原

另外，我们认为 空置 率较高时期，恰恰是需要更新物业资产的一个窗口期。 从整个品质提升角度，未来将属于零碳物业的时代，用什么样更加柔性的能源系统、空调系统穿越周期，怎样更加精益地来控制成本，怎样将商办楼宇和碳中和结合，获得更多的价值可能性…都是值得思考的。